La pandémie a souligné avec encore plus de force un phénomène qu’on décrie depuis déjà quelques années. Le modèle de fiscalité municipale, largement tributaire des revenus tirés de l’immobilier doit être changé. On a largement fait état de la fragilité de l’assiette fiscale non résidentielle alors que le domaine commercial subit les assauts du commerce en ligne qui échappe en bonne partie à la fiscalité basée sur le revenu, mais totalement à la fiscalité basée sur l’immobilier.
La pandémie va changer encore plus le paysage du commerce, renforçant le recours au commerce en ligne et rendant le déploiement immobilier des points de service en partie désuet. Mais il y a plus. La pandémie a fait réaliser à plusieurs employeurs que le recours au télétravail était non seulement possible, mais même souhaitable. La conséquence de ce constat peut entraîner une diminution significative de la demande d’espaces de bureaux, particulièrement aux centres-villes de nos principales agglomérations.
Si cette situation réjouit les tenants de la décongestion urbaine, elle ne manquera pas d’avoir un effet très négatif sur l’assiette fiscale immobilière non résidentielle.
Le confinement, s’il se poursuit encore quelques semaines, entraînera aussi de nombreuses faillites, particulièrement pour les commerces appartenant à de petits entrepreneurs locaux. Cela entraînera potentiellement une vacance accrue de locaux commerciaux et affaiblira la capacité des propriétaires fonciers à payer leurs taxes. L’effet domino pourrait être particulièrement important dans les centres-villes périurbains ou dans les noyaux villageois où plusieurs immeubles non résidentiels appartiennent à des promoteurs immobiliers ou des propriétaires fonciers locaux.
Une augmentation des dépenses et une diminution des revenus
Plusieurs villes nous ont rapporté une diminution réelle ou appréhendée de leurs revenus (moins de transactions immobilières, pas de revenus liés aux activités culturelles ou de loisir, pas de revenus liés au transport collectif, par exemple) et une augmentation souvent substantielle des dépenses (police, gestion des actifs fermés, accommodations des horaires de travail des employés, etc.).
Il est difficile de mesurer à ce moment-ci, où la relance s’amorce, l’effet combiné de ces différents effets. Il est aussi difficile de prévoir si les changements de mœurs d’affaires persisteront à la fin de la pandémie ou si les gens retourneront à leurs processus habituels.
Enfin, la pandémie a forcé le report du paiement des taxes, tant pour les résidences que pour les commerces et les industries. Plusieurs contribuables se sont prévalus de ce report. Mais un report n’est pas un congé : il est donc difficile de prévoir si ces contribuables seront à même de payer l’ensemble des taxes dues lorsque les moratoires seront échus. Cette situation peut générer une diminution significative des marges de manœuvre financières des municipalités et une révision massive des programmes triennaux d’immobilisation (PTI).
Bref, sans plonger dans des scénarios catastrophes, il appert que l’obligation d’équilibre budgétaire sera mise à rude épreuve au cours de l’année courante et aussi probablement au cours de l’année 2021 pour l’ensemble des municipalités du Québec.
Distribution du fardeau fiscal – diminution de la RFU non résidentielle
Or, depuis au moins 10 ans, la proportion de la RFU provenant du secteur non résidentiel est en constante diminution. Pour l’ensemble des villes du Québec, cette proportion était de 16,91% en 2010 et de 15,77% en 2019. La portion résidentielle, elle, est passée de 75,16% à 78,10% au cours de la même période. Bien sûr, le taux de taxation étant beaucoup plus élevé pour ce qui est du non résidentiel, les commerces et industries continuent de payer une part importante des revenus municipaux. Mais cette baisse constante de la portion de la RFU totale ajoute un fardeau de plus en plus pesant sur les épaules des résidents. La pandémie, combiné aux effets dont nous avons parlé, pourrait donc affecter cet équilibre instable jusqu’à un point de rupture, ce qui se traduirait par une augmentation inacceptable du taux de taxation résidentiel dans plusieurs villes pour balancer les comptes publics municipaux.
Les remèdes
Déjà, plusieurs villes (dont Montréal, dont le débalancement financier se chiffrera probablement à plusieurs centaines de millions de dollars) ont signifié au gouvernement qu’une aide d’urgence sera requise. Mais cette solution ne peut pas être institutionnalisée. Il est plus que temps de revisiter les avenues de nouvelle distribution des revenus qui ont été évoqués dans le passé : points de TVQ, participation aux revenus du transport (taxe sur l’essence) ou autres. Bref, il faut impérativement diminuer la part de l’immobilier dans l’assiette fiscale des municipalités.
Je suis un spécialiste en développement économique et ni un fiscaliste ni un spécialiste de l’administration municipale. Mais, dans mon travail quotidien, je constate l’érosion des structures commerciales et même industrielles de plusieurs de nos clients. Nul doute, dans notre esprit que nos stratégies futures de développement, en commençant par les stratégies de relance des prochains mois, seront fortement influencés par la façon dont on saura gérer l’impact fiscal de ce développement sur l’assiette foncière de chaque ville.
Il est donc urgent de documenter les effets post-COVID pour suggérer au gouvernement québécois une nouvelle répartition des revenus fiscaux pour mieux représenter les obligations financières des municipalités du Québec.
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