Une nouvelle recette pour un cocktail réussi du parc industriel, mouture 2023
Récession, inflation, hauts taux d’intérêt, pénurie foncière, de main-d’œuvre et d’énergie : tout un cocktail qui se mixe aux ingrédients du défi de l’environnement et de l’aménagement du territoire. À regarder l’ensemble, la mixture semble imbuvable, pourtant des opportunités se cachent dans chacun des ingrédients. Voyons notre recette :
À parts égales : récession, inflation et hauts taux d’intérêt
Au cours de 2023, ces trois ingrédients viendront « atténuer » l’emballement des coûts de terrains et des coûts de construction. Déjà, les promoteurs immobiliers réévaluent leurs portefeuilles à l’aulne d’un coût de maintien des actifs (carrying cost) qui explose. Quand celui-ci devient trop important, il précipite la décision soit :
d’alléger le nombre d’actifs dormants (comme les terrains), entraînant une pression à la baisse des prix;
de développer ces terrains pour activer des revenus récurrents. Mais, dans ce dernier cas, il faut avoir des clients potentiels, ce que la récession entrave.
La création de cette spirale (moins de construction industrielle et coût de maintien à la hausse → baisse des prix → plus grande disponibilité) peut s’avérer une opportunité intéressante pour l'administration municipale désireuse de se bâtir un portefeuille foncier pour le futur. En effet, le coût de maintien des actifs pour l'administration municipale, sans être négligeable, est souvent moins important que pour les promoteurs, ne serait-ce que par l’exclusion du coût des taxes foncières sur le portefeuille, pour la municipalité.
Nous croyons que les effets de ces ingrédients ne seront vraiment significatifs que vers la fin de 2023. L’année pourrait donc être consacrée à la préparation financière et sectorielle d’une planification industrielle articulée.
Les trois pénuries : foncière, main-d’œuvre et énergie - il faut que ça goûte!
Si le coût de maintien des actifs en hausse peut favoriser le remembrement foncier, notre cocktail ne peut se passer d’une solide réflexion sur l’utilisation des ressources restantes du territoire :
l’équilibre des sites vierges entre les besoins de l’industrie, les besoins d’hébergement de la population (dont on s’aperçoit de plus en plus qu’ils sont directement liés) et les besoins du maintien d’une diversité biologique des milieux;
Le coût de décontamination et de réhabilitation de sites existants et l’utilisation optimale de ceux-ci;
la répartition au cours des prochaines années des besoins énergétiques, donc la nécessaire réflexion sur le profil des industries (énergivores?) que nous accueillerons;
Ces ingrédients doivent susciter de nouvelles approches de collaboration entre les municipalités et les promoteurs. En 2023, les embryons de projets mixtes, les fonds financiers collaboratifs, les initiatives de coopératives doivent devenir une norme en matière de développement industriel. De plus, la frontière artificielle entre le développement industriel et résidentiel est en train de tomber devant la nécessité qu’ont les entreprises de loger leurs employés. Il faut surfer sur cette nouvelle réalité et penser développement durable, pour ne pas dire développement pérenne et penser des projets conjoints (industriel et résidentiel).
Environnement et aménagement du territoire : plus qu’un zeste
Pas de cocktail nouveau sans une forte influence du maintien – sinon du développement – des acquis environnementaux. Un peu partout, on assiste à des levers de boucliers contre le développement sans limites. Mais la question demeure entière; la densification, la réhabilitation et le réaménagement des espaces existants a un coût – économique bien sûr – mais aussi social.
Or, par-delà les vœux pieux et les initiatives ponctuelles, on ne s’est pas réellement penchés collectivement sur les mécanismes qui devront nécessairement être mis en place pour gérer cette approche du développement durable. Les urbanistes diront qu’ils ont une solution, les architectes aussi, mais disons poliment que ce n’est pas celle des promoteurs ni celle des villes, encore moins celle du gouvernement québécois.
En plus du « qui paye », on doit aussi réfléchir à « où » se fera le développement, au « comment » à l’accès aux ressources et aux sites, aux services et à l’occupation du territoire. En 2023, l’aménagement du territoire doit devenir l’aménagement de l’environnement du territoire.
Les autres « saveurs du mois »
Notre cocktail 2023 ne serait pas original s’il n’incluait pas les objectifs modernes que l’on prône à l’échelle de la province. À tout seigneur tout honneur, les zones d’innovation seront au centre des préoccupations en matière d’aménagement dans la mesure où le déploiement de ces zones forgera la stratégie industrielle du Québec pour plusieurs années à venir.
Autre ingrédient majeur, dont on parle moins, mais qui aura une influence de plus en plus importante, concerne la politique fluviale. Le transport fluvial, réponse efficace à la diminution des GES, conditionnera la renaissance des ports du Québec. L’aménagement des futures installations du port de Montréal à Contrecœur, la possible intégration des opérations de Québec, Trois-Rivières et Montréal, commanderont potentiellement une recrudescence de l’aménagement de certaines zones industrielles en chapelet le long du fleuve et des opportunités régionales importantes, notamment pour Sept-Îles, Baie-Comeau, Rivière-du-Loup/Cacouna, Sorel-Tracy, Bécancour ou Rimouski. Une politique fluviale (cabotage, traversiers, etc.) pourrait fortement teinter la demande industrielle de ces milieux.
Dans la foulée de ces aménagements, l’utilisation des incubateurs/accélérateurs prend une importance fondamentale et on verra cet ingrédient ajouté à toutes les stratégies d’aménagement de parcs industriels au cours de la prochaine année. C’est un outil incontournable pour favoriser l’émergence de chaînes de valeur régionales ou pour attirer les meilleurs idéateurs de celles-ci.
Finalement, dans tous les cas, la biophilie, qui est « l’attrait inné des hommes envers les différentes formes vivantes » et qui devient incontournable dans l’aménagement physique des lieux de production, sera l’élément de différenciation entre les « bons » et les « mauvais » parcs industriels.
Un cocktail intéressant
On pourra penser que le cocktail sera « imbuvable », comme nous le disions au début de cet article et pourtant, nous pensons que cette approche permettra au contraire de donner un nouveau souffle à la fonction industrielle au Québec et pourrait avoir un goût très agréable. Sans cette nouvelle recette, on continuera d’opposer le développement économique à la sauvegarde de l’environnement, alors que le futur repose justement sur la fusion de ces deux objectifs.
DONC, à « siroter en bonne compagnie ». Bonne année 2023!
