Voilà une question qu'on me pose souvent et qui suscite un débat passionné. Je ne vous ferai pas l'injure de faire croire que je m'interroge personnellement sur cette question! Dans mon esprit, bien sûr, il s'agit d'une évidence. Mais je vais quand même apporter une petite nuance: je crois qu'il est important que l'assiette fiscale d'une ville contienne une bonne partie de non résidentiel.
Voilà qui ouvre la porte à des constructions commerciales, au bureau et à l'Institutionnel - quand celui-ci contribue aux revenus, bien entendu.
Par-delà l'importance d'avoir un bâti diversifié, gage d'un développement harmonieux et agréable, mon propos est de démontrer que les dépenses associées au bâti résidentiel augmentent plus rapidement que les recettes fiscales qu'il génère. La raison en est que le citoyen-résident est de plus en plus exigeant quant à la qualité et la quantité de services qu'il attend de sa ville. De même, de plus en plus de calculs de contributions régionales en matière de sécurité, de développement économique, d'incendie sont basés sur la population plutôt que sur la valeur foncière.
A contrario, le bâti non-résidentiel - et particulièrement le bâti industriel - requiert moins de services de proximité que ce qu'il génère en retombées fiscales.
Le cas de l'industriel
Pourquoi alors les villes ont-elles vu leurs parcs industriels s'étioler au cours des dernières années? C'est qu'elles ont écouté les promoteurs privés: j'ai souvent fait référence au désengagement des promoteurs privés dans les parcs industriels au cours des dernières décennies. La baisse mondiale de la demande industrielle y est pour quelque chose, bien sûr. Mais la montée en flèche des valeurs des terrains commerciaux et résidentiels l'expliquent davantage.
Particulièrement à Montréal, cette plus-value a incité les propriétaires fonciers en zone industrielle à réclamer des changements de zonage au même moment où l'augmentation de la valeur des terrains chassaient les entreprises manufacturières vers les banlieues ou carrément vers l'étranger. À son tour, cette spirale a déclenché une densification du résidentiel, augmentant encore les prix du terrain.
Jusqu'à maintenant, l'explosion de la construction de tours à condos a largement compensé la perte de revenus fiscaux industriels ou commerciaux. Mais cet afflux de nouveaux résidents demande et demandera la mise à niveau des services (on le voit par exemple, dans les pressions pour rénover les arénas, ou pour construire des terrains de soccer pour lesquels la demande augmente mais dont les équipements sont vétustes ou inexistants). Sans compter qu'il faudra aussi investir dans la mise à niveau d'infrastructures surmenées pour servir ces nouveaux arrivants.
Il est vrai que quelques villes ont voulu par ailleurs continuer à investir dans l'aménagement de parcs industriels. Malheureusement, beaucoup d'entre elles attendent encore les retours sur ces investissements, alimentant ainsi l'opinion que ces investissements sont condamnés à une perte sèche.
Mais, à mon avis, cela est dû davantage à l'incompréhension du fonctionnement de ce marché qu'aux conditions de l'investissement. Le développement industriel ne se règle pas strictement par zonage interposé. Toute ville sait très bien qu'il suffit de rendre disponible un terrain au développement commercial ou résidentiel pour recevoir immédiatement 5 ou 6 propositions de promoteurs indépendants visant le développement du site. Le développement industriel ne fonctionne pas comme cela; non que la demande soit inexistante mais elle ne répond pas au paradigme du développement des autres secteurs de l'économie.
Il n'y a plus de promoteurs privés intéressés à développer des sites industriels en assumant tous les frais. C'est économiquement non viable. Il faut donc changer le paradigme: oui, il faut prévoir un zonage industriel mais il faut aussi impérativement que la ville le soutienne, en fasse la promotion et investisse dans l'infrastructure d'accueil. Cela veut dire, pour la ville:
Absorber le coût des infrastructures (égouts, aqueduc, routes);
Prévoir le coût de la promotion du site;
Être propriétaire du terrain visé par le développement industriel;
Être persévérant, l'horizon de développement industriel étant plus long que les autres.
Toutes les villes ne sont pas prêtes à intégrer ce nouveau paradigme! Cela dit, perdre ses contribuables industriels est une catastrophe pour toute ville importante. On ne s'en aperçoit souvent trop tard.
J'oserais ajouter que ne plus avoir de contribuables industriels - ou a tout le moins non-résidentiels - importants, c'est se condamner à l'annexion à plus ou moins long terme dans le cas des villes en milieu urbain ou à la disparition pure et simple en milieu non-urbain…J'exagère? Je suis convaincu que, sans y penser trop longtemps, quelques exemples vous viennent spontanément à l'esprit!
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