En 2024, il est pratiquement certain que la demande industrielle se rajustera à la baisse. Le graphique suivant montre en effet un certain essoufflement de l’absorption alors que l’offre termine une phase intensive de nouvelles constructions :
Nos principales prévisions pour le développement industriel du Québec sont donc les suivantes :
La demande immobilière industrielle se séparera en deux segments importants :
Les grands espaces dédiés à la logistique (plus de 10 000 m², plus de dix mètres de hauteur);
Les espaces dédiés à la production ou au service industriel (entre 500 m² et 5 000 m²);
La location sera plus populaire auprès des occupants industriels et on verra les premiers projets de baux emphytéotiques pour les terrains industriels, souvent contrôlés par les villes;
De plus, on verra :
Un rôle accru des villes dans la foulée du changement de paradigme concernant les expropriations et de la modulation de la taxation;
L’implication financière directe des villes via des fonds immobiliers, surtout pour celles qui commenceront à travailler avec les baux emphytéotiques.
Le taux de vacance augmentera ce qui signifie une moins grande pression sur la demande. Malgré tout, ce taux restera sous la barre des 3%. On assistera donc à une stabilisation des loyers après la hausse fulgurante des dernières années :
Enfin, la modulation de la demande continuera selon les paradigmes suivants :
L’industrie du savoir se concentrera dans le cœur des villes importantes (Montréal, Gatineau, Québec Trois-Rivières, Sherbrooke, Saguenay), mais cela inclut aussi certaines villes dites « de banlieue » (Laval, Longueuil, Lévis, par exemple). Certaines désignations de futures zones d’innovation dans des niches technologiques pourraient venir accélérer le développement des déclinaisons de l’industrie du savoir dans les centres urbains (pharmacologie, IA, aéronautique, par exemple).
La logistique continuera d’être le principal consommateur de terrains industriels actuellement vacants. Elle se concentrera en banlieue des grands centres de Montréal, Ottawa et Québec. 2024 sera la consolidation du « just-in-case » au lieu du « just-in-time ».
Les concentrations d’excellence des zones d’innovation continueront de générer investissements et activités dans ces corridors économiques (Bécancour – Shawinigan et Bromont-Sherbrooke, en particulier).
La PME manufacturière consolidera sa présence dans les villes moyennes comme, en premier chef, dans le corridor d’influence de Drummondville (A55) mais aussi dans les concentrations manufacturières de la Beauce, Valleyfield, Saint-Hyacinthe, Rivière-du-Loup, Rimouski, Shawinigan, etc.
L’industrie agroalimentaire deviendra de plus en plus stratégique, dans la mesure où sa consolidation, en relation avec le monde agricole, alimentera le développement de pôles d’excellence (zones d’innovation), mais aussi de sous-pôles régionaux. La pandémie a mis en évidence la fragilité de l’autonomie économique du Québec.
L’industrie agroalimentaire s’est avérée une des plus fragiles à ce titre. La réponse : la transformation locale qui, en plus de favoriser la sécurisation des approvisionnements, est aussi un formidable créateur de richesse locale, tout en diminuant l’impact environnemental par la multiplication des circuits courts.
L’année 2024 sera aussi une année de consolidation en matière de développement industriel. La crise du logement aura d’ailleurs pour effet de détourner une partie des disponibilités financières des principaux promoteurs immobiliers vers le développement résidentiel à cause de la grande demande qui y est anticipée, surtout si le taux de base connaît une baisse de 0,5 point ou plus.
Cela générera cependant de nouvelles opportunités de marché, par exemple en ouvrant la possibilité de combiner le développement résidentiel avec le développement industriel, dans la mesure où l’attraction de nouvelles entreprises passera nécessairement par la nécessité d’en héberger les employés! En 2024, les villes les plus dynamiques dans les initiatives de combinaison de ce type avec les promoteurs immobiliers privés, comme avec les entreprises industrielles, seront celles qui connaîtront les meilleurs résultats de croissance de leur base industrielle.
Un des outils les plus intéressants pour les villes sera donc la création de fonds immobilier public, contrôlé localement, pour participer directement à ces combinaisons immobilières. Ce sera au sein de notre réseau que cette initiative pourra prendre vie et nous suivons attentivement ce que font certains de nos clients, au Québec comme ailleurs en Amérique du Nord.
