On me demande souvent comment estimer le coût des infrastructures nécessaires à l’ouverture d’un nouveau parc industriel. En ces temps de pénurie de terrains industriels, la question se pose avec acuité pour plusieurs communautés.
L’ouverture d’un nouveau terrain industriel doit être planifiée avec minutie et doit répondre à une demande avérée. Cela dit, comment savoir si les coûts de viabilisation (c’est-à-dire les coûts pour répondre aux exigences minimales des entreprises qui viendront s’y installer) ne dépasseront pas les revenus que la municipalité en retirera.
Les infrastructures de base
Les parcs industriels modernes doivent minimalement répondre aux critères suivants :
Rues de 60 pieds (18 mètres);
Éclairage sur rue;
Fils en arrière-lot (pas enterrés à cause du coût);
Égout pluvial à ciel ouvert;
Entente pour le gaz naturel;
Accès internet haute vitesse;
Service d’égouts et d’aqueduc.
Le coût de développement de ces infrastructures de base va évidemment varier selon la nature du sol et de la topographie, la longueur des rues nécessaires et les conditions de raccordement au gaz, à l’électricité et à l’internet haute vitesse. Cependant, une règle du pouce situe entre 2,00$ et 2,50$ par pied carré à viabiliser le coût moyen de ces infrastructures de base.
Ainsi, un terrain industriel de 2M de pieds carrés commandera un investissement de 4M$ à 5M$ pour le viabiliser à terme, en dollars constants. Bien sûr, il est loisible d’échelonner dans le temps cet investissement, mais encore faudra-t-il alors tenir compte de l’augmentation des coûts dans les années subséquentes.
Le coût d’achat
À ce coût de développement, il faut ajouter le coût d’achat. Le tableau ci-dessous nous donne un aperçu des prix pratiqués dans les diverses régions du Québec. Il s’agit des prix à l’utilisateur final, donc à un prix qui inclut les infrastructures. On y remarquera que certaines villes vendent leur terrain sous la barre du coût de viabilisation pour attirer de nouvelles industries (mais cela est un autre sujet que j’ai abordé dans un blogue du mois de juin dernier - disponible sur le site de l’APDEQ et de LGP).
Cela dit, une ville qui voudrait se porter acquéreur d’un terrain non aménagé et non viabilisé devra payer entre 0,50$/pi² (en région éloignée) et 15$/pi² (en périphérie immédiate des grands centres ou au cœur des villes-centres). Actuellement, le prix médian d’un terrain brut (non desservi, non aménagé, non loti) en zone blanche dans la plupart des villes du Québec tourne autour de 1$-3$/pi².
C’est donc dire que le coût minimal d’achat et de développement doit se situer entre 3,00$/pi² et 5,50$/pi². En considérant un coût de gestion de l’actif et un profit minimal (±10%), le coût de vente doit donc se situer entre 3,30$/pi² et 6,05$/pi². C’est largement au-dessus des prix de vente pratiqués par plusieurs municipalités au Québec. Cela s’explique en partie par le fait que plusieurs municipalités ont acquis, dans le passé, des réserves foncières importantes qu’elles ont payé à des prix très bas (souvent sous la barre des 0,10$/pi²).
Mais, ces réserves s’épuisent parce que la demande industrielle actuelle est forte. On souligne donc que les prochaines réserves foncières destinées au développement industriel seront largement plus coûteuses et que le financement de ces achats devra être mieux planifié.
Les autres coûts de viabilisation
Au coût des infrastructures minimales doivent maintenant s’ajouter les coûts qui feront ressortir votre parc industriel de la compétition. Bien qu’il soit difficile de mettre un coût sur chacun de ces éléments, il est bon de les approcher sous un angle budgétaire. Par exemple, si le type d’entreprises que vous visez requiert des aménagements ferroviaires particuliers ou des aménagements de fourniture de gaz ou d’électricité, il est bon de prévoir en amont des discussions avec ces fournisseurs de service et de négocier le partage des coûts. Il sera alors possible de « réserver » un budget forfaitaire visant à défrayer votre partie de l’entente intervenue, le cas échéant.
Il en va de même pour les aménagements de biophilie, de plus en plus recherchés par les entreprises pour le confort et l’attraction des employés. Un budget raisonnable à ce titre varie entre 0,10$/² et 0,50$/pi².
Enfin, il convient de mesurer l’efficacité des budgets de subvention, pour s’assurer qu’ils répondent aux objectifs et ils doivent demeurer conséquents avec les investissements consentis par les promoteurs et les utilisateurs.
Les atouts:
Accès ferroviaire dédié (siding);
Entente préalable avec la municipalité pour raccordements spécifiques avec Hydro-Québec ;
Un programme de subvention ciblé.
Les avantages différentiels:
Les normes d’aménagements paysagers (la biophilie);
Normes spécifiques de construction;
Parc thématique (science, écoparc, technologie, etc.)
Les aménagements pour les employés;
Le transport en commun.
En conclusion
Par-delà les considérations d’ordre technique incontournable de l’urbanisme (occupation au sol, exigences environnementales, gestion des nuisances, etc.), le développement d’un nouveau parc industriel ne s’improvise pas et doit faire l’objet de la part de la direction municipale d’un budget de développement pro forma et surtout d’une négociation avec les partenaires potentiels. Ils sont plus nombreux qu’on ne le croit. Promoteurs, fournisseurs de services publics et autres intégrateurs partageront certains coûts de viabilisation pourvu que les protocoles les liant à la ville soient pérennes et explicites.
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