Depuis le début de ce siècle, le prix des terrains industriels au Québec se maintient largement sous celui des terrains à vocation commerciale ou résidentielle. Ces derniers continuent d’être très importants, mais c’est l’augmentation des prix des terrains industriels qui attirent l’attention au cours des douze derniers mois.
Pour la première fois en quelque 20 ans, les prix moyens (±25%) du terrain industriel ont augmenté plus rapidement que les prix de terrains commerciaux ou à vocation résidentielle (±17,5%) en 2018. Cette tendance se confirme pour les premiers mois de 2019 et semble même s’accélérer.
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Au centre-ville de Montréal, on a certes vu plusieurs terrains changer de mains pour un prix dépassant les trois chiffres par pied carré. La densification permet cependant cette flambée dans la mesure où le prix par unité de logement (dans le cas du marché résidentiel) ou le prix par pi² de surface utilisable (dans le cas du marché commercial) reste relativement stable et abordable. Le marché résidentiel a beau demeurer très solide, on est loin des exagérations du marché vancouvérois ou même torontois. De plus, cela est vrai pour Montréal et si on vit une période de plein emploi à l’échelle provinciale, le prix du terrain commercial ou résidentiel reste très compétitif pour l’ensemble des marchés en dehors des grandes régions de Montréal et Québec.
Ce qui est nouveau, c’est la rareté de terrains industriels viabilisés, et ce, à l’échelle du Québec. En effet, s’il reste beaucoup de sites dont le zonage est propice à l’activité industrielle, il en reste une portion congrue lorsqu’on en analyse la disponibilité « immédiate ». Jusqu’à récemment, la relative faiblesse de la demande industrielle permettait d’inclure une période de préparation dans la planification d’un projet industriel. La reprise de la demande rend cette pratique presque obsolète.
La demande de produits manufacturés et de services industriels explose et les entreprises doivent par conséquent accélérer leurs projets d’expansion ou de construction pour y répondre. Outre la création d’une pénurie de main-d’œuvre dont on a beaucoup parlé, cette accélération crée une surenchère sur les bâtiments (même pour ceux qui étaient jugés inadéquats) et sur les terrains prêts à construire. Cela incite aussi les promoteurs immobiliers à construire de nouvelles installations sans locataires présignés). Cette pratique était absente du paysage industriel du Québec depuis la fin des années 1990.
Le problème est cependant que si on peut augmenter la densité résidentielle ou même commerciale pour pallier l’augmentation du terrain en répartissant le coût sur plus de pi² ou plus de logements, on ne peut faire de même pour l’industriel. L’ajout de surface de plancher de production en hauteur n’est pas une option pour le fabricant. On gagne une certaine rentabilité pour l’entreposage et c’est une des raisons pour lesquelles les édifices industriels sont plus hauts maintenant.
Il y a donc un certain nombre de conclusions stratégiques que l’on peut tirer de cette situation :
Il reste des terrains industriels très abordables en région; le prix élevé en périphérie des grands centres rend donc cette option intéressante pour certains industriels. Cela dit, un terrain industriel sans services (égout, aqueduc, gaz, électricité, internet haute vitesse – au minimum) n’est plus considéré comme « viabilisé » et demeure sous le radar des promoteurs. L’addition du coût d’acquisition et du coût de viabilisation par pi² est donc le déclencheur d’une offre valable, s’il est significativement sous le prix actuel dans les grands centres et en périphérie de ceux-ci. Il faut cependant combiner cette viabilisation avec d’autres facteurs (bassin de main-d’œuvre, accueil des futurs employés, etc.);
La construction « sans locataires présignés » devient un risque acceptable quand des terrains industriels viabilisés sont disponibles. Plusieurs villes ou MRC devraient considérer l’option de participer directement à la construction de telles infrastructures (pas seulement des incubateurs, mais aussi des condos industriels) pour diversifier leur base industrielle;
Les promoteurs immobiliers cherchent des sites à développer (surtout en périphérie des grands centres cependant). Ils sont donc prêts à signer des protocoles d’entente avec des municipalités ou des MRC qui possèdent des terrains industriels non viabilisés pour en partager le coût de mise à niveau. C’est une option qui devient de plus en plus populaire au sein de la communauté des promoteurs immobiliers.
