On parle beaucoup de la pénurie de terrains, de l’étalement urbain et des conséquences de ces effets sur le développement économique, d’abord résidentiel – pénurie de logements – mais également sur le développement commercial et industriel.
Dans ce dernier cas, la pénurie – exacerbée par une demande qui ne veut pas s’essouffler – commande des solutions nouvelles et originales pour assurer la structuration des chaînes de valeur au Québec. En effet, il faut se rappeler que derrière cette demande immobilière, une offre adéquate permettra de répondre à une demande qui assure le futur de la diversité et de la profondeur du tissu industriel du Québec. En d’autres termes, malgré les pénuries de main-d’œuvre, d’énergie et de terrains, il est impératif de répondre à la demande industrielle : elle ne sera pas infinie!
Un des outils qui permet de répondre à la demande tout en diminuant la pression de l’étalement est la reconversion des espaces industriels ou commerciaux vieillissants. Jusqu’à maintenant, la reconversion de ces espaces n’était pas économiquement viable.
La mauvaise bonne nouvelle de la pénurie de terrains fait en sorte que le prix moyen du terrain industriel monte rapidement, rendant ainsi le coût de la conversion d’espaces occupés plus « abordable » par comparaison. Cependant, cela n’est actuellement vrai que pour les zones les plus centrales des grandes agglomérations. Par exemple, les rares terrains industriels ou commerciaux vierges de l’agglomération de Montréal ont connu des hausses spectaculaires au cours des dernières années et on a rapporté des transactions dépassant 40$/pi² pour du terrain industriel. Bien qu’encore loin du coût moyen d’un terrain en reconversion (décontamination, démolition, reconstruction) dont la fourchette s’étend de 60$/pi² à 100$/pi², on constate un rapprochement où la différence peut être compensée par une panoplie de mesures allant de la subvention à la densification de l’occupation au sol en passant par l’allègement des règles urbanistiques et des partenariats originaux[1]. La CMM propose d’ailleurs un programme intéressant à ce titre pour au moins bien circonscrire les cibles de reconversion dans les différents territoires de la CMM.
Cela dit, ce rapprochement financier entre le coût du terrain vierge et le coût de la reconversion s’estompe rapidement dès que l’on sort du cœur métropolitain. En périphérie de Montréal, ou dans les villes moyennes du Québec, le coût du terrain vierge reste largement sous les 20$/pi² même s’il est plus rare. Ce coût fond rapidement à mesure qu’on s’éloigne du centre et en région il reste des terrains industriels desservis sous la barre du 1$/pi².
Or, le coût de reconversion lui, reste constant, peu importe la région. Il est davantage fonction des travaux de viabilisation spécifique à un emplacement donné. En matière de décontamination, les programmes du gouvernement reconnaissent cela et les subventions sont calculées en conséquence des travaux à faire. Cependant, les autres coûts de la reconversion, en particulier la démolition et la mise à niveau des infrastructures, ne sont généralement pas subventionnés à la hauteur des déboursés requis. Les règles urbanistiques y sont souvent appliquées avec la même logique que pour un terrain vierge, ce qui souvent handicape le type de développement qu’on peut y faire.
Enfin, les terrains industriels et commerciaux ciblés pour une reconversion économique sont souvent situés au cœur des villes ou villages du Québec. Souvent, la reconversion n’est économiquement rentable que si elle passe d’un zonage industriel ou commercial à un zonage résidentiel. On l’a d’ailleurs fréquemment observé au cours des dernières années. L’effet pernicieux de cette situation pousse alors les usages industriels en périphérie des grands centres, contribuant à l’étalement urbain puisque les populations ont tendance à suivre les lieux de travail.
Il est évidemment illusoire de compter sur l’abnégation financière des promoteurs, non pas que ceux-ci soient exempts de considérations sociales, mais bien parce que personne, y compris les tenants les plus militants de développement durable, ne peut se permettre d’investir de l’argent à perte. L’exemple récent de l’appel d’offres pour le développement de Blue Bonnets qui n’a suscité aucune réponse des promoteurs, de quelque horizon soit-il, rappelle la nécessité de réserver un certain rendement financier acceptable à tout projet de développement, qui respecte le niveau de risque pris par le promoteur.
Il faut donc penser l’approche de la reconversion en tenant compte de ces critères, du partage du risque au niveau de pérennité souhaitée en passant par un protocole de partage des coûts entre les parties (public-privé) qui définira le rendement financier acceptable. C’est dans la définition commune de ce dernier terme que repose une grande partie de la solution, ce qui oblige donc à une approche plus concertée de la reconversion.
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